某些调控楼市的政策,可能只会加剧楼市的上升

               房子又涨了,涨得连中南海都些做不住了.于是政策一条条发,眼看着调控调控,可是房价仍然高高在上,据我所知,很多人对此咬牙切齿. 最近调控声音日隆.新的政策又如箭在弦.房价会下来么?我对此不乐观. 支撑房子上涨的资本是什么呢?这个很复杂,一时不好说,很多人希望以投机资金一言以蔽之,我看并不尽然. 支持房地产高位的资金.主要来自于四股.

             1,房子的刚性需求:结婚成家,没有房,哪有家?人类的刚性需求是随着人口增长而日益增加的,中国本身还有其特殊性,第一来自亚洲国家对于住宅产业的偏执 (地段等等)第二来自大城市对于周边地区的空吸效应,所以这种刚性需求更为猛烈.但是由于目前的房价远远脱离人均可支配收入,这种需求再大也会被弱化.显然,这部分资金不能称为投机资金,其对房价的刺激作用可能也仅限于低位承接(当然了.借了钱首付再进行按揭的房奴也大有人在)

            2,开发商和金融体系组成的垄断集团:可以说,这部分资金是最为市场所垢病的"投机资金" 也是调控的主要目标对象.开发商借了银行的大米,造了一栋栋楼房,再用银行的钱,高价把这些房子再买走,从中谋取暴利.不过仔细想想,目前楼市的价格,不会是开发商自己出钱买上去的吧 (当然也有人会用对倒的行为)开发商的主要贡献.恐怕在于屯货居奇,也就是控制供应量削减流动性.这一点,非常类似于股市中的坐庄行为.

            3,房产作为金融产品的投资需求:不可否认,真正能买得起房而且能多买房子的,不可能是所谓的自住客.而是拥有大量投机资本的投机客.当然这个问题现在得反过来说.和股票一样,炒房获利的途径无非是两种,一,获取差价,二,收取股利(房租)不过,由于营业税高额征收,短期内靠短线价格波动或得收益的机会变得很小了,出现了多数转卖为租的投资情况.以现在房子的租金回报率来看,虽然如上海只有3-4%.但是很多地方还是超过了6%,某些市口得当的商业地产甚至轻松越过8%(有篇文章叫.<<市盈率16倍的房子你买不买>>,就是这个意思)其他地方的朋友也可以算一算当地的房产年收益率是否超过5% 在货币过剩的大背景下(这点上可以参看超低利率和我们少得可怜的国债收益率,以及日益增长的居民存款.世界范围也存在这个问题,导致了世界货币对商品期货的贬值)资金苦于没有出路(股票市场目前的状态和当量还不足以消化.以后不好说).所以纷纷投向房地产市场(由于烟酒糖.煤油电等等都在上涨,货币为了寻找能够保值的固定资产市场,也纷纷进行投资固定资产的保值行动)这部分资金从获利方法上来看,更类似于投资资金---我们的资金太多而投资渠道太少,既然每年可以有5%稳定的租金收入,为什么不买房呢? 

              4,豪赌人民币升值的境外资金:人民币升值预期的诱惑是巨大的.所以大量的境外资本会涌入推高楼市,他们可不管什么回报不回报,只要有钱,推,只要人民币资产能升值,哪怕房子不涨,只要汇率变动,就能获利.对于这部分资金来说.最大的问题在于汇率形成机制.而不在于房子本身.不让他们买房子.他们总会转道别的领域去的.恐怕唯一能够截至的方法,也只有行政限制了(要么汇率的变化) =========================== 

累死了.喝口水去...还有,记住上面的 1.2.3.4

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            现在来看看我们的一些政策 首先是最近比较热的,就是首付的增加.可能增加到10%或更多.借以打击贷款炒房的投机客. 我很怀疑,到底有多少人现在是杠杆炒房的.由于高额营业税.短期做差价的机会几乎没有,而通过以租养房是不可能完成的任务.所以更多的情况是全额炒房,这正和货币过剩的现实情况相同现在并不是资金不够,限制杠杆的作用几乎是没有的.最好的例子是铜,不断提高保证金仍然不能截至8000美元的百年高点.

           最有可能的情况是什么呢,大量的刚性需求被迫转买为租.使租金价格上升.这样一来.投资收益率又增高了.假设一栋10万元的房子原年租5000,假设每年增加1000元租金,如果原来5%的投资收益率继续被接受的话.理论上房子可以上涨到12万.就是说,前述,1的需求转变为 3的利润.而2由于继续把持着供应,所以仅仅产生空置率.而不会使租金市场发生变化.4不搭理这些,继续狂买.必然结果是,涨价. 其次是延长营业税的征收时间. 其实我认为这是罪魁祸首.这种方法严重削弱了房产的流动性.套用股市的话叫做筹码锁定. 现在开发商的行为正好是通过对流动性的控制来控制价格,起到了推波助澜的作用.本来大量的房源进入了个体投资者的手中.这部分房子本来可以称为比较充沛的供应量.但是1/6大限1到,大家都被动进入锁舱状态,成为了开发商的帮凶.市场供应量严重不足(只能交易两年前的存量房屋, 要么直接买黑心的新房)最终结果是筹码锁定更好,无量拉升. 所以,一切以限制杠杆的做法是无效的.因为现在是资金过剩的背景一切限制流通的手段是徒劳的.只能造成房子越来越高. 

               最后谈谈我的建议(这是狗屁胡说的) 首先,取消营业税.鼓励2手房市场自由交易,其次是大幅度提高存款利率(或者制造股市赚钱效应也可以,可能更有效)然后是限制外资流入(可能性不大) 这样会产生什么情况呢? 短期内的确会引发房价更快速的上涨,但是这样1来,1是铁定买不起房了.所以这部分资金不进来了,但是由于房价产生过快,租金增加起不到刺激3承接的作用,3的想法只有1个.等待更高的位子抛出而不去理会租金的变化,3到时候会大干块上.但是由于筹码最终都跑出去了,控制流通性的能力也不复存在了.至于 4会继续买入.只要我们的汇率趋势不变. 结果.结果只有一个.就是快速蹦盘.就房价回到一个正常的区间.但是这个过程中并不是完全没有好处的.由于我国居民是房产的最广大持有人.所以.处理得当能够获取大额收益,最好的情况是大幅度倒给外资,就是所谓的外资抬轿子.散户做轿子.暴跌后,1又会成为承接力量,扮演稳定器的角色.而现在由2独享的巨额利益必然流失1部分进入流通领域.诚然,又一部分投机者会死得很惨,但是吧不属于那些仅仅要求居者有其屋的人.不过无论怎样,死一小措人总比现在全社会被房子集体慢慢剥削要好吧!